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长租公寓的罪与利
作者:管理员    发布于:2018-09-02 02:42:57    文字:【】【】【
摘要: 与借贷风险挂钩、抬高房价、甲醛隐患,长租公寓一次次被推下风口浪尖。

 

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

8月,长租公寓范畴接连“爆雷”。

与借贷风险挂钩、抬高房价、甲醛隐患,长租公寓一次次被推下风口浪尖。这个爲租房者供应房源,相比传统租房市场,提供了晋级消费的行业,终究怎样了?

三次爆雷


北漂8年的季尧目前是新媒体创业公司的合伙人,前不久刚刚得知,本人和冤家去年以6300租下的两居室,往年续签将跌价到7500元,房租将近占到二人支出的三分之一。中介公司我爱我家的员工通知她,是房东抬高了收益预期,她找房东求证,房东却通知她本人并没有跌价。

季尧发现四周的房子市场价位也都涨了。目前这个位于三元桥的两居室,是她和闺蜜任务地点的中心点,装潢不错,接近英语学习班和健身房,间隔购物中心不远,她决议默默接受下跌的1200元,但难免觉得糟心,“为何要被割韭菜。”

季尧并非个案,北京房租同比下跌超越两成,8月大众关于房租暴跌的不满心情引发了继续的言论热议。而前我爱我家副总裁胡景晖的一番言论,把房租下跌锋芒指向长租公寓,称自若、蛋壳等长租公寓运营商,高出市场20%至40%价钱争抢房源,推高了北京房租。

不只房租贵,看似装潢完全拎包入住的长租公寓又爆出了“甲醛超标”的平安危机。

8月下旬,有自若租客在网上发文称由于甲醛超标,白细胞数量增加。在上海住了近两年自若公寓的陆奇看到这则旧事,立即联想到了本人的境况。去年底,陆奇和冤家搬进了一套经过自若装潢、初次出租的两居室,冤家觉得所住次卧有甲醛味,买了许多炭包。陆奇的第二任室友则觉得次卧的柜子滋味刺鼻,反响成绩后,自若的员工前来把柜子搬走。最近,他们请来专业人员来测屋内的甲醛,发现这套入住9个月的房子甲醛依然超标。“刚入住时的甲醛含量不敢想象。”他对界面旧事说。

自若是目前国际规模最大的长租公寓品牌,在北京、上海等一线城市的市场占有率第一。它的形式是,拿到各奖励散的房源,一致装潢再出租,装潢期的长短和装潢本钱都会影响这种形式的报答周期。一位把上海的一套房委托给自若的房东通知界面旧事,自若18天就完成了装潢改造。“高周转的形式。二十多天就住进了租客。甲醛一定超标。”他说到。

8月31日清晨,自若官方微博发布公告称,从9月1日起下架全国九城全部初次出租房源,待CMA认证机构检验合格后再行上架。但是,自若并未提及过来已入住甲醛超标房屋租户的赔偿成绩。

除了房租暴跌、甲醛超标,面前的金融风险是贴在长租公寓头上的第三宗罪。

鼎家是言论风云中应声倒下的首家长租公寓公司。

毕业来杭州十几年,曾毅曾经是两个孩子的父亲,有两套房子的中产。其中一套一居室学区房买自鼎家,精心装潢十几万元,2016年又委托给鼎家出租,签了两年合约。往年4月再次续签。

这套价值一百多万的学区房是曾毅生活在杭城的一份保险,即可作爲投资与保值,又是爲孩子读书所用,几十年后还可作爲夫妻俩的老年公寓,出租则还有每月三千多的收益用以还付房贷。但是这份看似稳妥的资产也遭遇了风险。

往年5月开端,曾毅的租房款总是延期抵达账户。8月,鼎家宣布破产,曾毅的租户刚刚领取了鼎家三个月的房租和一笔押金,租户拿不回押金,曾毅也拿不到将来三个月的房租。曾毅与房客重新签署一份单方直租合同,各自承当一局部损失。

曾毅不是受损最严重的,在受鼎家事情影响的数个几百人的微信群里,人们每天讨论着找律师上法院,去鼎家公司“围歼”任务人员。

鼎家开创人在承受界面旧事记者采访时解释本人爆雷的缘由:业务临时盈余,管理破绽招致外部贪腐,6月裁剪人员,被开除员工抢夺客户,传达鼎家老板跑路的音讯,公司发作挤兑,随后资金链断裂。事情变得不可挽回。

在P2P爆雷余波未尽的杭州,人们质疑,鼎家与爱上街等借贷平台协作,取得全年租金,而租户分期付款,积聚的资金池被违规运用招致破产。人们不由开端疑虑,金融杠杆+长租公寓的运营形式,终究玩的是什麼高风险游戏?

难赚钱的长租与想赚钱的资本


“长租公寓”最早是新加坡房地产集团带入中国的舶来品。

1998年,圣捷效劳公寓辨别在上海、天津停业,标志着高端效劳公寓品牌雅诗阁进入中国。2000年当前,奥克伍德、莎玛、辉盛阁公寓品牌纷繁入驻中国,也带动国际企业进入长租公寓范畴,比方上海的优帕克和广州的私享家。

这些效劳质量向星级酒店看齐的长租公寓,住着大城市的金领、外商,并逐步被中国中高阶级承受爲时髦生活方式。到2017年,雅诗阁中国租客的的占比从十多年前的1%增长到45%以上。

中国的城镇化开展减速,大城市房价下跌,租房需求添加。2013年末,全国活动人口寓居在政府提供的廉租房和公租房的比例爲0.3%,租住私房比例爲67.3%,在现居地购房比例爲8.6%。

随着国际住宅市局面临瓶颈以及政策引导,万科、龙湖等房地产公司也涉入长租公寓。进入这一范畴的,还有自带找房劣势的房产中介链家、我爱我家(辨别推出自若寓和相寓),以及具有酒店管理效劳经历的酒店集团,比方华住旗下的城家,铂涛旗下的窝趣。此外还有第三方资本推进生长起来的创业企业,例如YOU+、蘑菇公寓、魔方公寓等,互联网资本介入,试图开掘长租公寓社区场景的想象空间。

2015年左右,中国长租公寓企业进入品牌化时期。中国饭店协会公寓委员会统计,当年国际拥有规模公寓企业超越500家,公寓间数超越100万间。

“2014年雷军投资1亿给YOU+公寓,带动了一波资本对长租公寓的热情。”担任长租公寓范畴某个北京头部企业项目的投资人潘玉通知界面旧事,“而且近年因政策鼓舞租房市场,长租公寓进入了各家银行借贷以及投资机构的优先名单。”

与此同时,长租公寓行业的主流形式从最后集中式拿房(买下整栋楼,重资产,高消费群体),向分散式拿房的轻资产、二房东形式转变。“如今的长租公寓在做市场下沉,房租三四千元左右,面向城市白领。这几年长租公寓企业到居民小区收分散的房源,举措特别大。”中原地产剖析师卢文曦对界面旧事表示。2017年开端,国度政策鼓舞“租购并举”。“资本开闸,政策引导,大家就觉得长租公寓范畴有利可图。”卢文曦说到。

在中国中部城市从事酒店、地产业研讨的赵润森以为,资本进入长租公寓,还与经济大环境相关。“通货收缩的风险下,国际目前股市不能投, 投资商品监管增强、投资报答率降低,又遇到史上最严厉的外汇控制,老百姓需求对冲的方式,除了买卖量无限的黄金,就是地产。人们经过存款买房、囤房,财务压力加大,就会强迫拉动租赁市场。”赵润森总结道。

与此同时,成爲长租公寓新主流的自若、蛋壳、魔方等创业公司,进入了借助资本扩张市场的阶段。往年初,自若取得了腾讯参与领投的40亿元A轮融资,蛋壳公寓随后完成1亿美元B轮融资,后者据统计曾经在过来三年众筹十余次,经过ABS募资超越2亿元。

但是,不同于雅诗阁这样自持房产的长租公寓可以借助地产自身增值,二房东式的长租公寓报答率自身十分无限。

潘玉取得的数据是,国际头部长租公寓品牌在大城市的入住率到达95%以上,利润率则仅有约5个点。另一家不愿泄漏身份的头部长租公寓企业的高层通知界面旧事,一间房假如租客每月领取3000元,其中长租公寓拿房本钱占其中的70%,装潢本钱15%,运营本钱10%,税务5%,算上去没有盈利,反而房量规模小的企业盈余少,容易回本。

“的确有规模化不经济的能够。”潘玉以为,“规模扩展,管理难度上升,而在拓宽拿房途径时,有些途径势必有代理本钱,推高拿房的房价。但中心在于长租公寓企业的精密化管理才能。”她以为,关于擅长管理的企业,规模大,边沿本钱可以增加,包括集中推销的本钱下降。

2015年,在边疆跑了多年室内设计的张杰柏与冤家算计,将其空出来的旧楼租上去改造装潢,做生长租公寓。这栋楼的公寓楼层大约2200平方,100间20平米左右户型的房子,坐落在上海的吴中路,接近地铁最初一站,旁边就是机场、商城和公园。他甚至降生了一个创业规划,将这间长租公寓的形式在上海停止复制,发生一定的现金流水后停止融资,扩展到5间长租公寓后,挂出本人的品牌,随后向二三线城市开展。

张杰柏计算了本钱与营收,估计吴中路的长租公寓楼,需求三年保本,五年回款。但是往年上海停止城市改造,要求对楼外表停止8个月的装潢整理,将影响到租客的生活,也影响到公寓营收。随着上海消防法规变得严厉,本钱、地段、所需资金都适宜的物业越来越难找到。

就在往年有买家找到张杰柏,要以不错的价钱买下吴中路的长租公寓,在外表改造期停止外部装潢改造,将其晋级成45到65平米户型的高端长租公寓。张杰柏决议暂时保持之前的创业方案。吴中路的长租公寓被一家市场占有率较大的长租公寓品牌取得。

“假如不嫁接复杂的买卖构造,长租公寓的报答周期很长。”一位在上海做酒店投资、金融创业的业内人士对界面旧事说。

“长租有两种状况,一种是企业本人有房子,做长租则每月有现金流入,就是企业赚的钱。少数长租企业是二房东,赚取差价,但盈利空间狭隘,拿房价钱低则容易丧失房源,出租房源价钱抬高容易租不出去。不玩点资本游戏,这个活没法干。”卢文曦直白地说。

酒店产权网结合开创人冯少辉细心剖析了这场资本游戏的由来:“长租公寓所领取的物业租金和酒店大致一样,而售价常低于酒店三四成,利润自然不如酒店,但长租公寓的特性是,有波动的、临时的租金支出,这就招致会取得很棒的担保或许资金方的平安评级。由此,经过长租公寓的根底资产,来赢得资金机构的融资、投资,长租公寓可以取得最大化的资金支持。”

“说白了,一些长租公寓其实就是专门爲金融机构定制的投资商品。”冯少辉说到,“另一方面,到达一定规模的长租公寓可以垄断市场,从而操纵并逐渐抬高售价,获取利益。也就是说,社会资金悬赏了一个最勇于冒险的人或许行业炒市场。”

资本该爲长租公寓的危机担任吗?


长租公寓在筹资扩张,以及收客形式两个方面,都在往年集中迸发出危机。

其中筹资扩张的形式,被以为是长租公寓抬高市场租房价钱的缘由,也被指以为资本的原罪。其面前逻辑是,长租公寓经过融资、风投、ABS、REITs等方式筹集到开展资金,扩展市场占有率,试图到达垄断,随后抬高租金价钱,取得报答。急迫的获利需求带来的往年暑期的高租金,以及自若隐藏甲醛超标风险的高周转。

“长租公寓假如没有资本推进,两头的获利空间是相当巨大的,基本接受不了多久就要倒掉的。并且往年进入剧烈的市场竞争阶段。”卢文曦称,“长租公寓的第一步是占领市场,不思索能否盈利,要晓得企业的第一第二轮融资,都需求看企业市占率是多少,没有市占率,怎样和资本讲故事。同时与竞争对手抢市场,抬高拿房价钱,争取房源。”

前我爱我家副总裁、现中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖,是首先站出来将房租下跌锋芒指向长租公寓的人。他对界面旧事表示,“这些住宅租赁运营商近期的不合理抬价,至多占到房租下跌要素的三分之一。”但站在长租公寓的一方不那麼以为。

北京是今夏租房者对租金埋怨声最多的城市。我爱我家一位不愿在敏感时期标明身份的中层通知界面旧事,一线员工不会有限制抬高收房的价钱,“假如抬价太多,出租价钱下跌,房子租不出去,会扣减员工的KPI。况且在与房东的免租期内,越早出租房源越能取得收益。“他以为往年北京的房租下跌,集中于局部抢手区域,到了9月,房租则会时节性回落,降到跌价前的程度。

上述长租公寓投资人潘玉以为,一线人员抬高收房价钱的行爲的确存在,但长租市场的机构化比例,远没有到达能撬动整个市场价钱的境地。“北京大约700多万套存量房,其中300至400万间可出租,而集中式公寓有10至20万间,机构化率小于10%。“该投资人说到。

贝壳研讨院(从属于链家)院长杨现领在此前《财经》采访中表达其观念,他以为除了七八月毕业、换任务的淡季带来时节性下跌,租金下跌与供应缺口相关,北京和深圳的人均住房间数爲0.34和0.3,住房缺口超越成都、杭州、上海等其他城市。另外由于去年以来北京大兴火灾之后的撤除违建、清算地下室,局部租赁需求由五环外转移到城中。

我爱我家上述中层通知界面旧事,北京的少量空置房源也是租房市场供需紧张的缘由。“很多研讨机构包括政府都在预算空置房源的数量,有的拿水表、电表、夜晚的灭灯率来预算,我们依照我爱我家体系中,过来几年以毛坯房出售的二手房占比来算,北京空置房源大约有80万套。”他表示,我爱我家正在要求员工尽量发掘出这些空置房源,并提议政府尝试设立空置税,或是对出租房子的业主减免房产税。

在今夏呈现的长租公寓爆仓危机,则是来自近年来长租公寓开端尝试的新型收客形式上,即与第三方机构协作,让租户以借贷方式完成分期付款,使得短少存款的年老白领可以月付租房,扩展市场人群,同时长租公寓企业从机构一次性取得整年租金,构成资金沉淀。

“目前关于这些资金池的监管比拟模糊,少量中介机构把资金池用作扩张房源的资金,或许挪作他用,招致爆仓风险。”中原地产首席剖析师张大伟对界面旧事指出。

“分期付款原本是一种团体信誉体系逐渐完善下,新呈现的消费方式,但关于长租企业取得的这局部资金沉淀,目前存在监管破绽。同时考验长租公寓企业的运营才能。”上市长租公寓投资人称。

胡景晖以为,国际住建部和各地住建委、一行三会等该当树立结合任务机制,严厉监视进入长租公寓的资本。

长租市场还会好吗?


潘玉以为,长租公寓行业需求越来越精密化的运营。例如爆仓的杭州鼎家,其董事长魏永锋在界面旧事采访中提到,由于管理破绽,销售人员挪用房租、赚取差价,给公司形成了200多万损失,减速了资金链断裂。

潘玉表示,虽然有很大局部是线下业务,包括业务人员收房、带人看房、提供日常效劳,但新型长租公寓品牌正在给租房带来规范化的效劳,并以互联网的方式给行业带来信息通明度,在网上收客方面表现出互联网的马太效应,“我们以为,这些新公司对传统的长租行业来说,会构成降维打击。”

杨现领在此前媒体访谈中提到,目前的言论情势有能够招致整个长租公寓行业资金运用本钱提升。“将来无论是发债还是授信都会趋严。假如银行不情愿存款甚至中止存款,行业向市场的供应就会遭到硬限制。”他在采访中表示,“长租公寓公司一定是租房市场的先进消费力,假如长租公寓行业开展不起来,市场又回复到若干年前C2C加黑二房东主导的形态,那对租房人相对不是一件坏事。”

他婉言称,中国房改以来树立了一套爲购房设计的制度体系,但租房市场制度设计还是空白,招致了今夏矛盾积聚一次性迸发。而此时也正是处理成绩的好机遇。

上述不愿泄漏身份的长租公寓企业高层对界面旧事描述,假如说此前是长租公寓行业的清晨,“什麼都看不清楚”,如今则是晚上。虽然仍是行业的晚期,但太阳升起,租房市场的需求变得激烈。

虽然国际长租公寓品牌曾经在尝试多种方式的融资方式,包括ABS(用应收房租款向机构放债)和REITs(以租金+资产爲底层标的,向大众募款的基金方式),但这都处于尝试的阶段,不时与自身的业务形式磨合。REITs把资产打包,经过基金方式发出投资,风险较小,在国际陆续开端尝试。  微博刷粉丝 www.weifenyi.com

2017年7月,证监会、住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市放慢开展住房租赁市场的告诉》中指出,“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽间接融资途径,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债权融资工具等公司信誉类债券及资产支持证券,专门用于开展住房租赁业务。鼓舞中央政府出台优惠政策,积极支持并推进开展房地产投资信托基金(REITs)。”2018年4月,中国证监会、住房城乡建立部结合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关任务的告诉》,推进住房租赁资产证券化。

赵润森以为,在往年的长租跌价成绩中,市场遭到地产业的涉及。“国际房地产市场是重货币的。而近期房地产业融资途径受限,形成房地产商资金紧张,融资本钱添加,必定要求疾速的报答。长租是次地产行业,地产业的安慰会涉及到长租。”

赵润森说,“而遭到影响的大城市年老人,接受着租金下跌,月支出涨幅无限,只能增加其他生活消费,对出路感到渺茫。”今夏对长租市场的征伐,何尝不是一场“消费升级”体验下的言论反弹。

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